Habitat brestois, une évolution parfois douloureuse

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Chronique de RDK
Porte-parole: Rémi De Kersauson

Publié le 8/04/16 8:51 -- mis à jour le 00/00/00 00:00

La construction immobilière est un secteur dynamique à Brest. En ce mois d’avril 2016, il y a au moins 28 projets de logements collectifs annoncés ou en cours d’achèvement sur la commune. Sept d’entre eux sont des projets de bailleurs sociaux comme Brest Métropole Habitat ou le Logis Breton. La plupart des immeubles envisagés se situent dans des zones où ce type de construction est déjà très majoritaire. Sur le nombre, il arrive parfois que certains prennent place près de maisons individuelles. C’est alors avec désarroi que les propriétaires de ces logements voient leur environnement de vie se dégrader brutalement. Au programme : perte d’ensoleillement, perte d’intimité, inquiétude sur le stationnement, nuisances liées à la circulation, etc. Certains ont fait estimer une décote du prix de vente de leur bien entre 20 et 30%. Leur seul espoir réside dans la formation d’un recours pour s’attaquer au permis de construire dans les deux mois suivant l’affichage de celui-ci. Faire appel à un avocat spécialisé en urbanisme semble la seule solution. Ce spécialiste pourra également étudier si un « trouble du voisinage » peut être invoqué en vue, par exemple, de compensations financières. Mais la contestation du permis de construire lui-même ne peut porter que sur les règles d’urbanisme. Une partie des règles sont fixées par le PLU (ancien POS) document définit par la commune ou l’intercommunalité dans le cadre de sa politique d’urbanisme. A Brest, il est du niveau de la métropole et s’appelle PLU facteur 4.

La première orientation du PLU : construire 1 300 logements par an

« Il faut construire des logements pour que la ville soit attractive ». Cette affirmation heurte souvent lors des réunions de concertation de la municipalité avec la population. Le grand nombre de logements vacants à Brest est bien connu. L’Insee indique qu’en 2012 il y avait 6 500 logements vacants sur la commune. Pourquoi dans ce cas construire plus de 1 000 logements par an ? C’est ce que prend la peine d’essayer d’expliquer sur son blog Thierry Fayret, vice-président, chargé de l'urbanisme, de l'habitat et du plan climat de Brest Métropole. Le manque d’adéquation entre l’offre d’appartements et la demande d’aujourd’hui viendrait d’abord du « desserrement des ménages ». Les statistiques de l’immobilier indiquent en effet que le nombre d’habitants moyen par logement est passé de 2,99 en 1968 à 1,8 en 2007. Les données Insee donnent 1,71 en 2012. Il est vrai que de plus en plus de gens vivent seuls. Mais attribuer uniquement à ce phénomène l’évolution du nombre d’habitants par logements à Brest semble un peu réducteur. La diminution du format de la Marine et celle du nombre d’étudiants à Brest dans les 20 dernières années ont influencé à la baisse la demande en petits logements de prix accessibles. La perte d’environ 25 000 habitants entre 1975 et 2012, alors que le nombre de logements a augmenté à raison d’en moyenne 2 000 par an et qu’il y a plus de 6 000 logements vacants à présent, ne s’explique sans doute pas uniquement par un décalage quantitatif entre la demande de logements et l’offre disponible.

Les derniers projets d’immeubles sont tous annoncés aux dernières normes « BBC ». Le contraste avec les logements anciens contribue à dévaloriser ces derniers. L’évolution des normes impose une course que nombreux ne parviennent pas à suivre. Louer un appartement sans dalle béton devient anachronique. L’amélioration ou le simple maintien en état d’un immeuble où les charges sont élevées, par exemple pour manque d’isolation thermique, représente un investissement conséquent. A Brest, comme ailleurs, propriétaire ne veut pas dire riche. L’augmentation de la durée de vie se traduit par nombre de veuves vivant chichement avec la réversion de leur conjoint disparu, dans un bien acheté longtemps auparavant et dont le prix ne fait que se déprécier. Sur l’année écoulée, les notaires de l’ouest indiquent une baisse de 7,3% du prix de l’ancien au centre. Elle était de 11,9% sur l’année précédente. Le manque d’attractivité de cet habitat réside dans un manque relatif de qualité. Le PLU annonce que « le parc privé contribue, dans des volumes assez proches à ceux du logement locatif conventionné, à loger des ménages précaires, mais en offrant une qualité de logements moindre ». Le constat de Brest Métropole sur le quartier de Recouvrance est valable dans plusieurs autres quartiers : « Recouvrance souffre du temps qui passe, les immeubles ont vieilli rendant les conditions de vie parfois difficiles. Le moment est venu, il faut agir aux côtés des propriétaires des immeubles pour leur permettre de remettre en état leur patrimoine, de l’embellir et d’offrir ainsi de meilleures conditions de logement aux habitants ». Une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) vient de prendre fin sur ce quartier. Elle a permis de mobiliser des aides financières pour accompagner les (co)-propriétaires et les aider à remettre à niveau leur immeuble. Sans aller jusqu’à préconiser de copier l’aspect chamarré de la rue Felix Le Dantec, l’opération a contribué à chasser le gris de bon nombre de façades. L’amélioration du parc privé brestois fait partie des objectifs de la politique d’urbanisme.

Jusqu’à présent, l’histoire semble donner raison à l’orientation du PLU. Sur les 65 appartements de la résidence fraichement achevée « Le Plymouth » il ne reste que sept T3 disponibles. D’après Ouest-France, 74% des logements étaient vendus « sur plan » aux Capucins fin mars. Hors de l’habitat social bien développé sur Brest, l’objectif s’avère de faire venir, voire revenir, des habitants, avec ou sans enfants, ayant les moyens de payer entre 2000 et 3000 euros du m², qui ne seraient pas venus dans le privé ancien (entre 1000 et 1400 euros du m² en moyenne). Des interrogations peuvent survenir sur le projet des acquéreurs de logements neufs. Il peut s’agir de particuliers ou de sociétés dotés de moyens importants dont le but est de faire du locatif, concurrençant directement des appartements anciens déjà sous pression par le locatif social. Mais, à moyen ou long terme, l’arrivée d’habitants plus aisés, en plus de stabiliser la population municipale, contribuera peut être à «Renouveler la dynamique démographique et fiscale de l’agglomération brestoise », relancer l’attractivité générale et favoriser de futures OPAH-RU.

Lutter contre l’étalement urbain en construisant plus d’immeubles

L’étalement urbain engendre une artificialisation des sols. D’après le ministère de l’environnement, cet étalement augmente indirectement la contribution des villes au réchauffement climatique et contribue à la disparition des zones agricoles péri-urbaines. Il augmenterait le coût des infrastructures nécessaires au développement et à l’entretien d’une nouvelle zone urbanisée. Il renforcerait également les phénomènes de division sociale. En Bretagne, un rapport du CESER paru en 2013 indique que « les surfaces artificialisées ont doublé en 20 ans et le rythme annuel de consommation d’espace au niveau régional est deux fois supérieur à celui de la croissance démographique. De plus, en Bretagne, l’habitat est très consommateur d’espace avec une moyenne de 1 100 m² de foncier par habitant contre 800 m² en moyenne nationale ». L’étalement urbain prend, le plus souvent, la forme de développement pavillonnaire. Pour le ministère, parmi les principaux outils de limitation se trouvent « les documents d’urbanisme (notamment les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d’urbanisme), qui contiennent des dispositions visant à limiter l’étalement urbain et à prôner une densité minimale de construction ». C’est un des objectifs inscrits dans le « Plu facteur 4 », associé au maintien du rythme de la construction de logements.

Le principal moyen envisagé par la Métropole Brestoise est « le renouvellement de la ville sur la ville », c’est-à-dire « de mobiliser le tissu urbain existant en favorisant son renouvellement ». Le renouvellement urbain est compris comme « la part des constructions neuves localisée en zone U, soit par réhabilitation ou modification de la destination de bâtiments existants, soit par construction dans des terrains non bâtis ». La zone U (Uc et Uh) couvre globalement la ville actuelle. Brest métropole s’engage à « réaliser un minimum de 40% de sa production neuve en renouvellement urbain et ambitionne d’atteindre les 50% ». Cela se réalisera en priorité sur la zone centrale (Uc) c’est-à-dire la zone urbaine la plus intense. Les espaces proches du réseau de Tramway, des voies « structurantes », du réseau de chaleur et des services, commerces et équipements de proximité de la ville de Brest seront privilégiés. Dans ces secteurs, la densité de construction sera recherchée notamment par une densification verticale (logements collectifs et intermédiaires). Dans les zones plus résidentielles (Uh , quartier de Kerbonne par exemple), le renouvellement « devra se faire en préservant le tissu d’habitat préexistant et son identité résidentielle. Ici, la densification horizontale sera favorisée (semi-collectifs, individuel dense …) ».

Un stationnement difficile par endroits

L’orientation du PLU brestois est la densification verticale, c’est-à-dire la construction d’immeubles, en zone centrale. Ces constructions peuvent survenir à des endroits où la situation du stationnement est déjà tendue. Des enquêtes menées en 2013 et 2014 indiquent une baisse du stationnement lié à l’emploi mais un stationnement résidentiel en hausse de 25% sur les espaces de voiries du centre-ville depuis 2006. La mise en service du tramway a entraîné la suppression d’environ 500 places de stationnement. Pour « l’Observatoire socio-économique du tramway », l’occupation moyenne du stationnement dans les zones aux alentours du parcours a légèrement diminué de 3% entre 2006 (avant la mise en service) et 2014. Cependant, certaines zones, comme le sud du quartier Recouvrance, affichent des taux d’occupations moyens du stationnement sur voirie proches de 90%, notamment la nuit. Cela pourrait s’expliquer par la présence d’immeubles avec peu ou pas de parkings à proximité de maisons disposant naturellement de plusieurs véhicules sans pour autant disposer de garages adéquats.

Pour les constructions neuves le PLU indique que « Le règlement prévoit la réalisation d’un minimum de places de stationnement. Les besoins sont évalués en fonction d’un taux de motorisation des ménages fixé, au minimum, à un véhicule par ménage ». En fonction des expériences de chacun, une place de parking par appartement neuf cela peut paraître faible et inquiéter les riverains. Mais, dans son Observatoire des Déplacements, l’Adeupa donne un taux de 0,98 voiture par ménages sur Brest en 2009. Pour l’Insee, en 2010, environ 30% des appartements brestois étaient sans voitures et seulement 14% avec plusieurs. Pour les maisons c’est l’inverse, plus du tiers disposent de 2 ou 3 véhicules tandis que moins de 10% n’en ont pas. Par ailleurs, le PLU précise dans son objectif général concernant le stationnement que « Le traitement des espaces de stationnement devra permettre de conserver, réserver ou recréer les espaces verts nécessaires à la création et au maintien d’une ambiance urbaine de qualité et limiter au minimum l’imperméabilisation des sols ». Cela revient cependant à orienter l’offre d’appartements neufs vers les ménages ayant à la fois les moyens de les acheter et une seule voiture. Cela semble ne pas favoriser les familles et les couples de personnes en activité professionnelle. C’est en cohérence avec l’offre prédominante de T2 et T3 à la construction. Il reste possible aux promoteurs d’adapter leurs offres pour améliorer l’attractivité des biens proposés à la vente vers ces populations. D’après le PLU Facteur 4, « la collectivité entend renforcer et diversifier l’offre nouvelle de logements familiaux et plus particulièrement les plus grands d’entre eux, au-delà du T3 ».

A certains endroits de Brest, des tensions surviendront inévitablement entre, d’une part, une politique d’intérêt général et qui s’inscrit dans une logique de développement durable, et, d’autre part les intérêts de particuliers voyant le prix de leur bien immobilier et leur environnement de vie brutalement dégradés. Pour le ministère de l’environnement « limiter l’étalement urbain ne pourra se faire sans l’adhésion des populations locales, souvent très réticentes à l’implantation, à proximité de leur lieu de résidence, de nouveaux habitats collectifs : c’est le phénomène communément appelé « NIMBY » pour « not in my back yard ». Au-delà du simple respect des orientations du PLU, l’adaptation, par les promoteurs, des dimensions et des prestations des projets immobiliers aux conditions de l’environnement immédiat du lieu de construction contribuera certainement à leur acceptation.

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